1. Dezember 2021

Lab-Offices als Immobilieninvestment der Zukunft

Lab-Offices erfahren im Bereich Immobilieninvestments ein stark zunehmendes Interesse von institutionellen Investoren. Welche wesentliche Position die wachsende neue Assetklasse „Lab-Offices“ in einem zukunftsorientierten Anlageportfolio für Investoren einnimmt, darüber spricht Prof. Dr. John Davidson, Group Research Officer der DEUTSCHE FINANCE GROUP.

Herr Prof. Dr. Davidson, Lab-Offices werden immer häufiger von institutionellen Investoren als bevorzugte Assetklasse genannt. Können Sie uns diese neue und innovative Immobilienart kurz erläutern?

Lab-Offices sind innovative und hochmoderne Büroflächen, die von Unternehmen aus den Bereichen Life Sciences und Pharmaforschung für Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten genutzt werden. Entsprechend nehmen Laborräumlichkeiten typischerweise rund 60 bis 70 Prozent der gesamten Nutzfläche von Lab-Offices ein, während der restliche Anteil meist auf traditionelle Büro- und Nebenflächen entfällt. Für die Laborräumlichkeiten gelten entsprechend hohe Ansprüche an Bodenbelastbarkeit, Deckenhöhe, technische Ausstattung sowie die Berücksichtigung von Umweltrichtlinien.

In den USA entfallen rund 4 Prozent der gesamten Bürofläche auf Lab-Offices. Dabei bilden sich häufig Cluster, in denen sich Life-Sciences-Unternehmen konzentrieren. Die größten Cluster in den USA befinden sich in Boston-Cambridge, San Francisco und in San Diego. Auch in Europa bilden sich vermehrt Life-Sciences-Cluster mit erhöhter Nachfrage nach Lab-Offices-Gebäuden, so etwa das Dreieck Cambridge-Oxford-London. Zentral für Life-Sciences-Cluster sind unter anderem der Zugang zu gut ausgebildeten Arbeitskräften sowie die Nähe zu Topuniversitäten und renommierten Forschungseinrichtungen.

Lab-Offices Analyse

Was macht Lab-Offices darüber hinaus für Investoren besonders attraktiv?

Neben einer nachhaltig robusten und wachsenden Nachfrage gibt es weitere Eigenschaften, die Lab-Offices für Investoren attraktiv machen. Trotz des allgemeinen Homeoffice-Trends zeigt der Sektor Life Sciences gegenüber herkömmlichen Büroflächen weiterhin eine hohe Mietauslastung, denn eine wichtige Eigenschaft in Bezug auf die Nutzung von Lab-Offices ist die Verfügbarkeit von hochmodernen Forschungseinrichtungen und Instrumenten, die für den jeweiligen Forschungs- und Entwicklungsprozess benötigt werden. Lab-Offices werden durch den langfristigen Digitalisierungstrend daher deutlich weniger stark unter Druck geraten als klassische Büroflächen.

Eine stabil hohe Nachfrage, geringe Leerstände und steigende Mieten bei Lab-Offices werden daher auch langfristig für ein attraktives Investitionsumfeld sorgen. Der Life-Sciences-Sektor zeichnet sich zudem insgesamt durch besondere Stabilität aus. So hat beispielsweise die Beschäftigungsrate im Life-Sciences-Sektor der USA in den Rezessionen der letzten 30 Jahre kaum oder nur leicht abgenommen, während sich die Beschäftigtenzahlen in anderen Sektoren in Rezessionen deutlich rückläufig entwickelt haben.

Darüber hinaus erwirtschafteten Lab-Offices im Vergleich zu klassischen Büroflächen eine höhere Performance. Damit sorgt die Beimischung von Lab-Offices in einem gestreuten Portfolio für eine insgesamt höhere Rendite bei größerer Diversifikation.

Wie bewerten Sie die aktuelle Marktsituation für Lab-Offices?

Mehrere langfristig intakte Trends sorgen auch über die nächsten Jahre für eine stabile Nachfrage nach Lab-Offices:

Demografie:

Zunächst erhält die Life-Sciences Industrie Unterstützung von der demografischen Entwicklung der Altersstruktur, die im Übrigen alle Industrienationen beschäftigt. Allein in Nordamerika und Europa wird die Zahl der über 65- Jähirgen von aktuell ca. 200 Millionen innerhalb von 30 Jahren auf rund 300 Millionen ansteigen.

Dabei wird in diesen Regionen der Anteil der über 65-Jährigen bis 2050 kontinuierlich auf über 25 Prozent der Gesamtbevölkerung wachsen. Die fortschreitende Alterung der Gesellschaft sorgt in den nächsten Dekaden für eine steigende Inanspruchnahme der Gesundheitsversorgung, aber auch für weitere Erzeugnisse der Life-Sciences-Industrie.

Mittelzufluss:

Zudem sind die öffentlichen und privaten Mittel, die in den Life-Sciences-Sektor fließen, in den letzten Jahren stark gewachsen und befinden sich derzeit auf einem Allzeithoch. Allein die jährliche Wachstums – rate von Venture Capital, das zwischen 2012 und 2019 in die Life-Sciences-Industrie und den Gesundheitsbereich geflossen ist, beträgt rund 15 Prozent. Damit verfügt die Branche für die Zukunft über umfangreiche finanzielle Mittel für die Forschung und Entwicklung von Innovationen.

Covid-19:

Schließlich sorgt die weltweite Covid-19- Pandemie für einen weiteren Schub der LifeSciences-Industrie. Life-Sciences Unternehmen profitieren gerade sehr von der Pandemie, da die Wichtigkeit, medizinscher Innovation für die Gesellschaft damit einem globalen Publikum vor Augen geführt wird.

Wie wird sich nach Ihrer Einschätzung das Umfeld für Lab-Offices in der Zukunft weiter entwickeln?

Ausblickend betrachtet werden die Megatrends der Demografie und das erhöhte Gesundheitsbewusstsein die Produktion von innovativen Medizin- und Pharmaprodukten weiterhin beschleunigen, und die Nachfrage nach Life-Sciences-Gebäuden wird weiter steigern. Daneben spricht die hohe Resilienz gegenüber Wirtschaftsabschwüngen und dem Trend zu Homeoffice für die weitere Attraktivität von Lab-Offices-Gebäuden.

Diese Entwicklung bestätigt auch eine aktuelle Studie zum Thema Life-Sciences-Immobilien, die wir mit dem Handelsblatt Research Institute erarbeitet haben und die unseren strategischen Ansatz bestätigt. Folglich werden Lab-Offices für die Zukunft eine interessante Ergänzung der Investmentportfolios von institutionellen Investoren sein, aber auch Privatanleger sollten sich mit dem Thema intensiv beschäftigen.

Prof. Dr. John Davidson
Prof. Dr. John Davidson, Group Research Officer der DEUTSCHE FINANCE GROUP

Erschienen als Advertorial im Institutional Money (Ausgabe 4/21)

Advertorial zum Download

Factbook “ Life-Science und Lab-Offices-Neue Trends im Immobiliensektor“

Alternative Immobilienarten wie Health Care, Senior und Student Housing oder der Sektor Logistik erfahren im Rahmen der internationalen Investitionsstrategie ein zunehmendes Interesse von institutionellen Investoren.

Das neue Factbook der DEUTSCHE FINANCE GROUP in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute erläutert im Rahmen von wissenschaftlichen Erkenntnissen den wachsenden Sektor der Life Science und Biotechnologie Branche mit zentralem Fokus auf die neue alternative Immobilienart der Lab-Offices.

Factbook „Life Science und Lab-Offices“ zum Download

https://www.deutsche-finance-group.de/wp-content/uploads/2021/08/DFG_Factbook_LifeScience.pdf

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