Mit Immobilienaktien und REITS erhält der Investor eine liquide und interessante Möglichkeit, am anhaltenden weltweiten Wachstum der globalen Immobilienmärkte zu partizipieren. Eine NAV basierte Investmentstrategie in Verbindung mit einer Allokation in die richtigen Länder und renditestarken Sektoren bilden dabei die wesentlichen Faktoren. Andreas Lindner, Geschäftsführer der Deutsche Finance Securities, ein Tochterunternehmen der Deutsche Finance Group über die Besonderheiten der Investmentstrategie von globalen REITS für Investoren.
Immobilienaktien
Immobilienaktien sind sehr liquide und fungible Anteile an Immobiliengesellschaften, also Unternehmen, die Gewinne aus Vermietung, Verpachtung sowie Verkauf von Immobilien und Grundstücken erzielen. Dabei investieren Immobilien-Aktienfonds auf unterschiedlichste Weise in Aktien der Immobilienwirtschaft. Geschäftsmodelle reichen von reinen Immobilienbestandshaltern, über Immobilien-Development bis zu spezialisierten Immobiliendienstleistungen. So gesehen betrachtet man einen Immobilien-Aktienfonds sinnvollerweise als Branchen- oder Themenfonds. Der anhaltende Erfolg der „Listed Real Estate Equities“ spiegelt sich folglich beispielsweise im Depot von über 142 Millionen US-Amerikanern wider, denn diese Anlageforme bietet die Möglichkeit, Aktien und Immobilien und somit Flexibilität und Stabilität miteinander zu verbinden.
Assetklasse Immobilienaktien
Laut einer Studie von MORNINGSTAR® haben insbesondere US-REITs internationale und nordamerikanische Aktien seit Anfang der 70er Jahre deutlich outperformed. Der führende globale Immobilienaktien-Index FTSE EPRA NAREIT verdeutlich dieses Wachstumsergebnis mit einem Plus von 8,36% gegenüber einem Zuwachs von 5,01% im MSCI World. Eine Anlage von 100.000 Euro hätte sich somit in den vergangenen 22 Jahren in globalen Aktien etwa verdreifacht, während sie sich in globalen Immobilien-Aktien mehr als versechsfacht hätte. Weltweit gibt es aktuell mehr als 2.000 börsengelistete Immobilienaktien und REITs, die sich bis zu 12 Sektoren mit einer Marktkapitalisierung von ca. 1,7 Billionen US-Dollar verteilen.
Neben vertrauten Segmenten wie z.B. Büro, Wohnen oder Einzelhandel, finden sich auch neuere Bereiche wie z.B. Data-Center, Self-Storage oder Life-Science. Auffällig ist jedoch die unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Länder. Eine Analyse der Deutsche Finance Research hat gezeigt, dass es in den vergangenen 15 Jahren im Durchschnitt einen Performance- Unterschied von 51 Prozent zwischen dem jeweils besten und schlechtesten Land eines Jahres gibt. Ähnliche Unterschiede finden sich auch in der Analyse der Sektoren innerhalb der Länder mit durchschnittlich über 30 Prozent Differenz zwischen dem erfolgreichsten und schlechtesten Sektor eines Jahres.
Die wachsende Bedeutung des Sektors zeigt sich darüber hinaus auch darin, dass börsengelistete REITs und Immobilienaktien seit Mitte 2016 in den bedeutenden Global Industry Classifikation Standards (GICS) aus dem Sektor Financials herausgelöst wurden uns seither einen eigenen Sektor bilden. Analysen von Yale, Oxford Economics oder Morningstar weisen darauf hin, dass globale Immobilienaktien-Strategien sehr gut geeignet sind, als Beimischung von bis zu 30 %, ein globales Aktien-Exposure zu diversifizieren und die Performance zu stabilisieren. Wenige davon finden sich allerdings in deutschen Depots wieder. In Deutschland werden Immobilien traditionell eher als schwankungsarmes
Investment, z.B. in Form von Offenen Immobilienfonds (OIF) im defensiven Teil eines Portfolios verwendet und weniger als Renditetreiber.
Damit verzichten deutsche Anleger leider häufig auf eine diversifizierende Anlageklasse mit interessanten Ausschüttungsrenditen und Wachstumschancen. Sucht ein Investor im Rahmen eines Aktienportfolios eine liquide und ertragreiche Ergänzung, sollte er auch immobilienbasierte Lösung in Betracht ziehen.
Bewertung von Immobilienaktien
Die Analyse des Inventarwertes einer Immobilienaktie ist jedoch intensiv und erfordert hochspezialisiertes Know-how. Eine NAV basierte Investitionsstrategie in Verbindung mit einer Allokation in die richtigen Länder und renditestarke Sektoren bildet dabei einen entscheidenden Faktor. Ein weiteres wesentliches Bewertungskriterium ist der Vergleich des Börsenwertes mit dem sogenannten Nettoinventarwert (engl. Net Asset Value oder NAV) dar. Der NAV gib den Wert aller Vermögensgegenstände eines Unternehmens an. Bei einem Immobilienunternehmen entspricht er dem Wert der Immobilien nach Abzug aller Verbindlichkeiten:
- Liegt der Börsenwert über dem NAV, handelt sich um eine teure Aktie.
- Liegt der Börsenwert unter dem NAV, kann das bedeuten, dass die Aktie unterbewertet ist.
Diese Bewertung ist nur ein Teil der Fundamental-Analyse eines datenbasierten Scoring-Modells. Bewertet werden sowohl das Unternehmen als auch die dahinter liegenden Immobilien. Erst diese außergewöhnliche Expertise schafft die Sicherheit, ein Portfolio von LRE zu einem attraktiven Preis zu erwerben.
Investmentstrategie
Die Deutsche Finance Securities ein Tochterunternehmen der DEUTSCHE FINANCE GROUP bietet als Asset-Management-Gesellschaft mit der Fokussierung auf international gelistete Immobilienwerte privaten, professionellen und institutionellen Investoren Zugang zu internationalen Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITS). Des Weiteren verfügt die Deutsche Finance Securities mit seinem Asset Management Team gemeinsam über 70 Jahre Erfahrung im Bereich der Analyse von Listed Real Estate Equities.
Investoren sind aktuell im Rahmen der Deutsche Finance Fund Global Real Estate Investmentstrategie in 56 Aktien aus 34 Ländern investiert. Geografisch ist Europa aktuell mit der Hälfte und USA/Asien je mit etwa einem Viertel gewichtet. Ein Blick in die Asset Allokation zeigt ein Portfolio von mehr als 8.000 Immobilien verteilt auf 12 Sektoren. Die Strategie investiert in der Regel zu etwa 75% in Immobilienbestandshalter (z.B. Vonovia) und zu ca. 25% in Aktien aus immobiliennahen Sektoren (z.B. Hornbach). Der Immobilien-Aktienfonds ist als Sparplan oder als Einmalanlagen über jede Depotbank (z.B. ebase, Fondsdepotbank, etc.) orderfähig.
Die Deutsche Finance Securities hat darüber hinaus erst im vergangenen September von einem der größten Versicherungskonzerne Deutschland ein Mandat für den Aufbau ihres globalen REIT Portfolio erhalten. Das Mandat startete mit einem Volumen in Höhe von 50 Mio. € und fokussierte sich im Rahmen des Portfolios gezielt auf globale REITs und Immobilienaktien.
Weitere Informationen
Advertorial FONDS exklusiv Magazin, 2. Ausgabe 2022, S. 33
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